SIEVI

La Lonja de Propiedad Raíz de Cali y el Valle del Cauca, organiza cursos, talleres, seminarios, conferencias, foros y demás espacios necesarios para impartir formación en diferentes áreas y tópicos sobre temas de importancia para el sector inmobiliario. Nos concentramos en tres (03) grandes temas la actualización profesional:

• Inmobiliarios 
• Avalúos
• Genéricos o de apoyo

En propiedad raíz, un avalúo es el proceso mediante el cual se estima o determina el valor de un inmueble; ya sea con la finalidad de venderlo (Valor Comercial o Valor de Mercado) o alquilarlo (Valor de Renta o Renta de Mercado); aunque también puede ser para otra finalidad, como, por ejemplo, hipotecarlo.

Según las Normas Internacionales de Valuación IVS (por su sigla en inglés), Valor Comercial -también definido como Valor de Mercado-, es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

Según las Normas Internacionales de Valuación IVS (por su sigla en inglés), Valor de Renta -también definido como Renta de Mercado-, es la renta estimada por la que un bien, o parte de un bien, podría arrendarse en la fecha de valuación, entre un arrendador y un arrendatario interesados, según términos de arrendamiento adecuados, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

Es una persona que posee la cualificación necesaria, habilidad y experiencia para estimar el valor de bienes para distintas finalidades, incluyendo transacciones con transferencia de dominio, inmuebles utilizados como garantía para asegurar préstamos e hipotecas, bienes objeto de litigio o impuestos pendientes de liquidación, y bienes considerados activos fijos en los estados financieros. En resumen, el avaluador, debe ser una persona de buena reputación que:

• Haya obtenido el grado académico necesario en un centro de enseñanza reconocido o que tenga la cualificación académica equivalente.
• Tenga la experiencia adecuada y sea capaz de valorar en el mercado y la categoría del activo concretos.
• Conozca, entienda y pueda emplear correctamente los métodos y técnicas establecidas que sean necesarias para realizar una valuación que goce de credibilidad.
• Sea miembro de una entidad nacional reconocida de profesionales de valuación.
• Asista a programas de formación en su profesión a lo largo de su carrera.
• Cumpla con requisitos establecidos en códigos de conducta; es decir, debe tener un alto nivel de honestidad, integridad, confidencialidad, imparcialidad y competencia (eficiencia y diligencia), para llevar a cabo sus actividades de forma que no sea perjudicial para los clientes, para el público, para su profesión o para su asociación nacional profesional de profesionales de valuación correspondiente.

El estudio de títulos es el análisis que efectúa un abogado de los antecedentes legales del inmueble que será objeto de la negociación o acto jurídico, tendiente a que este último sea vendido a un tercero o bien hipotecado a un banco u otra institución financiera, sólo una vez que los títulos de dominio hayan sido encontrados conforme a derecho.

El contrato de mandato inmobiliario es aquel acto mediante el cual una persona le confiere a una inmobiliaria o a un agente inmobiliario la administración de sus inmuebles para que se genere rentabilidad a través de un contrato de arrendamiento.

El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de la parte de él que se dé en arriendo.

La normatividad que regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana es la Ley 820 de 2003, está ley ha definido el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, denominado Arrendador y la otra a pagar por este goce un precio determinado, a quien se le denomina Arrendatario.

La inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos de vivienda urbana, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. la Gobernación de San Andrés y Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país, de conformidad a lo dispuesto en los 32 y siguientes de la Ley 820 de 2003.

En los contratos de arrendamiento de vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento.

El incremento del canon de arrendamiento en locales comerciales no tiene un tope máximo legal, corresponde a lo establecido en el contrato o a lo pactado por las partes.

El contrato de promesa de compraventa es aquel por el cual las partes prometen celebrar un contrato de compraventa, y será de carácter obligatorio para las partes siempre y cuando reúna los siguientes requisitos:

• Que conste por escrito.
• Que la promesa contenga un plazo o una condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato de compraventa.
• Que se determinen todas las cláusulas contenidas en el contrato de compraventa a celebrar, de tal forma que para perfeccionarlo solo falte la tradición del bien o las formalidades legales.

Es costumbre mercantil en la ciudad de Cali, pagar al intermediario de propiedad raíz por su gestión en la compraventa de bines inmuebles, una comisión que oscila entre el 3% y el 4%. Esta costumbre ha sido certificada por la Cámara de Comercio de Cali en el mes de mayo de 2007.

De acuerdo a las normas civiles, los bienes embargados por decreto judicial, a menos que el juez autorice o el acreedor consiente en ello, no podrán ser objeto de enajenación por incurrir en un vicio por objeto ilícito, no pudiéndose realizar así la respectiva inscripción de la escritura pública de venta ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del domicilio del inmueble.

Ubicar el inmueble objeto de la compra, solicitar un avalúo del bien, efectuar un estudio de los títulos de propiedad del bien, verificar el estado tributario del inmueble (impuestos prediales, valorización y demás), verificar si el inmueble está sometido a régimen de propiedad horizontal, y en tal caso conocer el respectivo reglamento y el estado de cuenta del inmueble frente a la administración, suscribir contrato de promesa de compraventa en caso de ser necesario, celebrar el negocio de compraventa mediante escritura pública otorgada en una notaría y realizar su registro en la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos del domicilio del inmueble.

El Reglamento de Propiedad Horizontal es el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, dicha reglamentación se encuentra contenida en la Ley 675 de 2001.

Es una autorización previa para organizar, parcelar, subdividir o edificar un predio. Para inmuebles existentes se requiere licencia para reforzarlo o modificarlo, ampliarlo o adecuarlo a otro uso; igualmente para el cerramiento de cualquier inmueble.